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La DGT (Dirección General de Tributos) ha sido muy clara en muchas ocasiones con respecto a los tributos obligados, especialmente en el caso de donar una casa por un importe inferior al de compra. El donante no podrá declarar la pérdida en su IRPF y compensarla con las ganancias obtenidas en ese ejercicio y ni en los cuatro siguientes. Es decir el donante no podrá compensar la pérdida en el IRPF y así reducir la factura fiscal. Sin embargo el caso de que la vivienda donada sea en “ganancia” (con un importe superior a la adquisición), tendrá que tributar por esa ganancia.

El donatario deberá tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, bonificado o con importantes reducciones entre padres e hijos, en muchas CC AA. También deberá pagar la plusvalía municipal, “salvo que el valor del terreno (que necesariamente debe ser urbano) no se haya incrementado con motivo de la donación”

El donante deberá pagar IRPF, que se calculará en función de si ha obtenido una ganancia o pérdida patrimonial. Si ha donado la vivienda por un precio inferior al comprado, se genera una pérdida patrimonial que en teoría podría incluirse en la declaración de IRPF y compensarse con las ganancias obtenidas en el ejercicio y en los cuatro ejercicios siguientes. Pero, Hacienda recuerda que en el caso de las pérdidas registradas con la donación de un inmueble, no se permite compensarlas con las ganancias. La Ley de IRPF es clara al respecto “no se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: (…) c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades”. “La Ley del impuesto declara expresamente que no se pueden computar pérdidas que se hayan generado por transmisiones gratuitas”. Es decir el donante no podrá tener una menor factura fiscal.

Cuando el donante obtenga una ganancia patrimonial, es decir cuando el valor de la vivienda donada está por encima del precio de adquisición, el donante deberá tributar por un tipo impositivo del 19%, 21% o 23%, en función del importe de la ganancia obtenida. Por eso se suele señalar que las donaciones son muy beneficiosas para los donatarios (en el Impuesto de Sucesiones suelen gozar de importantes beneficios fiscales), pero no para los donantes, que entregan un bien sin percibir cantidad alguna, pero tienen que tributar como si realmente hubieran obtenido una ganancia,

En caso de una venta con pérdidas 

Estas podrán compensarse, en primer lugar, con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio (fondos, acciones, otros inmuebles). Y así rebajar la posible factura fiscal generada en otras transmisiones. Y si el resultado sigue siendo negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo. Además, si esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden indicado.

FUENTE: ADADE CENTRAL